Ανησυχία για κυβερνητικά μέτρα, νομολογία και μειωμένες αποδόσεις
Τη χρονιά που έρχεται η αγορά περιμένει τη νέα νομοθεσία που αναμένεται να δημιουργηθεί και θα διέπει τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Πέραν, μάλιστα, της νομοθεσίας που θα αφορά αρχικά στα κυβερνητικά μέτρα δημοσιονομικής συμμόρφωσης και αργότερα ουσιαστικής ρύθμισης της συγκεκριμένης αγοράς, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται και στις νέες δικαστικές αποφάσεις που θα εκδοθούν (σε συνέχεια των αντικρουόμενων αποφάσεων που είδαν το φως της δημοσιότητας το 2019).
ΥΠΟΧΩΡΗΣΗ ΤΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ AIRBNB
Και όλα αυτά την ώρα που παρατηρείται συνεχής και δραματική συρρίκνωση των αποδόσεων του Airbnb, το οποίο, με τα σημερινά δεδομένα, αποφέρει ικανοποιητικές προσόδους στον ιδιοκτήτη, υπό την προϋπόθεση ότι ένα ακίνητο εκμισθώνεται για το μεγαλύτερο διάστημα, τουλάχιστον 150-200 ημερών, ετησίως, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς.
Η υποχώρηση των αποδόσεων ήταν αναμενόμενη, βέβαια, δεδομένου ότι ο ανταγωνισμός κάθε χρόνο μεγαλώνει, όλο και περισσότερα ακίνητα αποσύρονται από την αφορά των γνωστών αστικών μακροχρόνιων μισθώσεων και εντάσσονται στην «αγορά Airbnb».
Η υποχώρηση αυτή ωθεί πλέον σιγά σιγά ολοένα και περισσότερους ιδιοκτήτες να σκέφτονται την επιστροφή στη μακροπρόθεσμη ενοικίαση.
Πολύ λογικά, αυτή η «επιστροφή στην προτέρα κατάσταση» δημιουργεί το λογικό συμπέρασμα ότι οι τιμές των ενοικίων θα πέσουν, κάτι που όμως δεν παρατηρείται στην αγορά (τουλάχιστον ακόμα), καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων που… επιστρέφουν από το Airbnb έχουν προχωρήσει σε εκτεταμένη ανακαίνιση του ακινήτου τους.
ΑΥΞΗΣΗ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ
Η τάση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων αποτελεί τη βασική αιτία για την οποία οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά (+7,6% στη Μεσσηνία, από τα μεγαλύτερα ποσοστά σε πανελλήνιο επίπεδο), στο πρώτο εξάμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) και του spitogatos.gr.
Η ενίσχυση των αξιών είναι απόρροια της αύξησης της ζήτησης κατοικιών λόγω του έντονου ενδιαφέροντος για στοχευμένα οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις κοντά στα επίπεδα των επαγγελματικών χρήσεων, σύμφωνα με την ΤτΕ.
Είναι ενδεικτικό ότι καταγράφεται, έστω, μικρή αύξηση και της καθαρής εισροής κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές («χρυσή βίζα») και στη Μεσσηνία.
ΑΝΤΙΚΡΟΥΟΜΕΝΕΣ ΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ
Όσον αφορά στις δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί, κατά βάση, ύστερα από προσφυγή ενοίκων που θεωρούν ότι η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση προκαλεί όχληση, είναι για την ώρα αντικρουόμενες, αν και ήδη το δικαστήριο έχει απορρίψει αγωγή με την οποία ο ενάγων ζητούσε τη διακοπή της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.
Ο λόγος για απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών με την οποία απορρίπτεται αγωγή ιδιοκτήτη σε πολυκατοικία (στην οδό Χέυδεν στην Αθήνα), που ζητούσε να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος. Απόφαση η οποία έρχεται σε αντίθεση με απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, που έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων με την οποία ο ενάγων ζήτησε και πέτυχε να σταματήσει η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση διαμερίσματος.
Βέβαια, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, στην περίπτωση των ασφαλιστικών μέτρων το δικαστήριο δεν εισέρχεται στην ουσία της υπόθεσης, σε αντίθεση με την εκδίκαση μίας αγωγής. Εκτός, όμως, από τις δικαστικές αποφάσεις, στο κάδρο μπαίνει και η κοινωνική διάσταση, καθώς υπάρχουν μαρτυρίες για αντικοινωνικές συμπεριφορές ενοίκων Airbnb…
Σε κάθε, πάντως, περίπτωση ο μόνος περιορισμός που αναμένεται να επιβληθεί στις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις προέρχεται από την επιβολή μέτρων φορολογικής συμμόρφωσης, με τον ηλεκτρονικό φορέα διαχείρισης των κρατήσεων να είναι υποχρεωμένος να παρέχει στοιχεία στο ελληνικό Δημόσιο.
ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΣΤΟ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟ
•Στο Παρίσι, προβλέπεται ανώτατο όριο ημερών μίσθωσης, αφότου ο ιδιοκτήτης έχει λάβει από το Δήμο αριθμό μητρώου. Ειδάλλως, προβλέπεται πρόστιμο 12.500 ευρώ ανά ακίνητο.
•Στη Βαρκελώνη, ένα διαμέρισμα πρέπει να διαθέτει ειδική άδεια από το Δήμο, ενώ βάσει διατάξεων, που ψηφίστηκαν πρόσφατα, τα 3/5 των ιδιοκτητών ενός κτηρίου μπορούν να αποφασίσουν είτε τον περιορισμό είτε την απαγόρευση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.
•Στη Μαδρίτη, πρόσφατος νόμος προβλέπει ότι καταλύματα που ενοικιάζονται, μέσω Airbnb, για περισσότερες από 90 ημέρες, θα πρέπει να διαθέτουν αυτόνομη είσοδο, ενώ για την πρόσβαση σε διαμερίσματα που βρίσκονται σε όροφο απαιτείται η ύπαρξη ξεχωριστού ασανσέρ.
•Στο Βερολίνο δεν υπάρχει χρονικός περιορισμός για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση πρώτης κατοικίας, αλλά προβλέπεται “κόφτης” 90 ημερών για τη δεύτερη κατοικία.
•Το Άμστερνταμ έχει επιβάλει φορολογική επιβάρυνση σε ακίνητα που μισθώνονται μέσω Airbnb, ενώ στο Λονδίνο προβλέπεται ανώτατο όριο τριών μηνών, ετησίως.
•Στη Νέα Υόρκη, όπου υπάρχουν οι περισσότερες καταχωρήσεις Airbnb παγκοσμίως, θα πρέπει ένα ακίνητο να μισθώνεται για 30 συναπτές ημέρες.
•Στο Σαν Φρανσίσκο προβλέπεται ανώτατη διάρκεια 90 ημερών για τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, οι χρήστες θα πρέπει να διαμένουν μόνιμα στο ακίνητο κατά τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο, ενώ τα καταλύματα απαιτείται να διαθέτουν αριθμό μητρώου.
Επιμέλεια: Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Νομικός/Οικονομολόγος
