Όλο και περισσότεροι είναι οι ιδιοκτήτες που επιλέγουν να νοικιάσουν το σπίτι τους με βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς τις περισσότερες φορές αυτό θα τους αποφέρει μεγαλύτερα έσοδα από την επιλογή της μακροχρόνιας. Παράλληλα, υπάρχουν και άλλα θετικά, όπως και αρνητικά, με τις παγίδες να παραμονεύουν.
Με αφορμή το σεμινάριο για οικοδεσπότες, το οποίο πραγματοποιήθηκε στην Καλαμάτα και έλαβαν μέρος οι κ.κ. Αλέξανδρος Καραβίτης, Στέλιος Χρηστάκης και Παναγιώτης Σάμιτας, το «Θάρρος» μίλησε με τον τελευταίο για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ο κ. Παναγιώτης Σαμίτας είναι αρχιτέκτων μηχανικός ΑΠΘ και ιδιοκτήτης της εταιρείας Samitas Engineering & Construction, που έχει έδρα στην Καλαμάτα, με κύριο αντικείμενο την κατασκευή ή ανακατασκευή καταστημάτων και διαμερισμάτων, κυρίως βραχυχρόνιων μισθώσεων
Πείτε μας για τη σχέση σας με τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ως τεχνικό γραφείο κάνουμε πολλές ανακαινίσεις διαμερισμάτων, πολλά εκ των οποίων οδηγούνται να γίνουν κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό απαιτεί από μέρους μας έναν πιο εξειδικευμένο σχεδιασμό του καταλύματος, κάτι μεταξύ ξενοδοχειακού δωματίου και καλαίσθητου, λειτουργικού διαμερίσματος. Το ένα έφερε το άλλο και λίγο-πολύ αποκτήσαμε αυτή την εξειδίκευση στην περιοχή μας. Στην πορεία έγινα κι εγώ οικοδεσπότης (host) και στη συνέχεια διαχειριστής ακινήτων. Αυτό με βοηθά ακόμα περισσότερο στον καλύτερο σχεδιασμό των καταλυμάτων.
Στην Καλαμάτα, αλλά και στη Μεσσηνία γενικότερα, υπάρχει συνεχής αύξηση στο κομμάτι αυτό. Πώς το εξηγείτε;
Το ιδιοκτησιακό καθεστώς στην Ελλάδα είναι αυξημένο, καθώς στο παρελθόν βοήθησε πολύ το κύμα των στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες.
Η περιοχή μας ειδικότερα, που είναι πολύ όμορφη και σε συνδυασμό με τη λειτουργία του νέου δρόμου, μας έφερε πιο κοντά στην επιλογή των Ελλήνων ταξιδευτών, κυρίως Αθηναίων.
Η ανάπτυξη του αεροδρομίου, με τις συνεχείς πτήσεις από το εξωτερικό, μας έφερε πιο κοντά στους πιθανούς παραθεριστές του εξωτερικού.
Η Καλαμάτα συνδυάζει βουνό και θάλασσα, αναπτύσσεται συνεχώς και όποιος ασχολείται, έστω και λίγο, επιχειρηματικά, αντιλαμβάνεται το μέλλον της και τη βάζει στους μελλοντικούς στόχους των επενδύσεών του.
Θεωρείτε ότι υπάρχουν ιδιοκτήτες που θεωρούν τη βραχυχρόνια μίσθωση εύκολο κέρδος; Κι αν ναι, έχει κινδύνους αυτό;
Σίγουρα. Ο ερασιτεχνισμός, όμως, δε μας βοήθησε ποτέ στην επαγγελματική μας ανάπτυξη. Εύκολο κέρδος δεν υπάρχει. Όλα χρειάζονται προγραμματισμό, δουλειά και αφοσίωση. Η κύρια συμμετοχή των επαγγελματιών του κλάδου πρέπει να θεωρείται δεδομένη για το άρτιο τελικό αποτέλεσμα.
Ένα σωστό κατάλυμα πρέπει να έχει λειτουργικό σχεδιασμό, έξυπνη επίπλωση και ελκυστικές φωτογραφίες, την ώρα που κολακεύουν το ακίνητο στο μέγιστο.
Π.χ. αν το μπαλκόνι του καταλύματός μας έχει θέα τη θάλασσα, σαφώς και πρέπει να φανεί ή αν το κατάλυμά μας έχει δυτικό προσανατολισμό, είναι προτιμότερο να φωτογραφηθεί το ηλιοβασίλεμα.
Από την άλλη, σε ένα αστικό ακίνητο πολυκατοικίας πρέπει να περιγραφεί η εύκολη προσβασιμότητά του, η εγγύτητά του στο κέντρο της πόλης κ.λπ.
Η μη σωστή οργάνωση ενός καταλύματος και οι κακές φωτογραφίες του έχουν τον κίνδυνο να το αφήνουν διαρκώς εκτός των προτιμήσεων των υποψήφιων πελατών, οι οποίοι, ας μην ξεχνάμε, αποφασίζουν τις διακοπές τους διαλέγοντας από φωτογραφίες, πιθανόν στο κινητό τους ή τον υπολογιστή τους. Φυσικά, δεν πρέπει να λέγονται «φωτογραφικά ψέματα».
Τι πρέπει να κάνει κάποιος για να του αποδώσει η βραχυχρόνια μίσθωση με ασφάλεια;
Μαγική λύση δεν υπάρχει. Η οργάνωση και ο επαγγελματισμός μάς σώζουν. Όσο γραφικό κι αν ήταν κάποτε, έχουμε ξεφύγει από την εποχή του “rooms to let”.
Για να αποδώσει σε κάποιον το ακίνητό του με ασφάλεια, πρέπει να παραμείνει το δυνατόν περισσότερο υψηλά στη βαθμολογία των πλατφορμών.
Δύσκολα μπορεί να επέμβει κάποιος στις κριτικές που κάνουν οι πελάτες του, καθώς αποτελεί σημαντικό κριτήριο για τους επόμενους πελάτες.
Υπάρχουν λύσεις οργάνωσης σε όλα τα επίπεδα πλέον.
Τα ενοίκια για μακροχρόνια μίσθωση στην Καλαμάτα έχουν φτάσει σε πολλές περιπτώσεις σε εξωφρενικά επίπεδα. Θεωρείτε ότι έχει επηρεάσει η βραχυχρόνια μίσθωση; Αν ναι, μπορεί να γίνει κάτι;
Η βραχυχρόνια μίσθωση, σε νησιά κυρίως και άλλους εποχιακούς εργασιακούς προορισμούς της Ελλάδας, έχει επηρεάσει τα ενοίκια, αλλά πλέον πρέπει να την θεωρούμε δεδομένη. Η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε για να μείνει.
Στη χθεσινή ενημέρωση ακούστηκαν στατιστικά και τζίροι που κάθε άλλο παρά αδιάφορους μπορούν να αφήσουν τον οποιονδήποτε, φυσικά και το κράτος.
Ειδικότερα, η λύση για τα υψηλά επίπεδα των ενοικίων στην Καλαμάτα θεωρώ ότι είναι η περαιτέρω πολεοδομική επέκτασή της. Λόγω της θέσης της γίνεται αντιληπτό ότι έχει τεράστιες προοπτικές δυναμικής ανάπτυξης.
Ο ρόλος μας είναι όλο αυτό να γίνει συντονισμένα και με σχεδιασμό.
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει επηρεάσει τις κρατήσεις στα ξενοδοχεία;
Τον πρώτο καιρό σίγουρα ναι. Η μελέτη της εξέλιξης του κύματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης έδειξε ότι ο συνήθης πελάτης των ξενοδοχείων παραμένει πελάτης τους. Αυτό φάνηκε από τις λεπτομερείς αναλύσεις που παρακολουθήσαμε στο πρόσφατο σχετικό συνέδριο “Short Stay Conference” στο Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής στην Αθήνα.
Αντίθετα, ο φιλοξενούμενος των καταλυμάτων μας αναζητεί να γίνει ένα με τους κατοίκους της πόλης, να μπερδευτεί με το πλήθος, να ζήσει σαν όλους μας, να ψωνίσει από το super market και να μαγειρέψει μόνος του, να ζήσει λίγο σαν Καλαματιανός δηλαδή. Να επισκεφθεί τα αξιοθέατα της πόλης και να περιηγηθεί με δική του πρωτοβουλία στην υπόλοιπη Μεσσηνία.
Αυτό αντιλαμβάνεστε ενισχύει πολλούς οικονομικούς φορείς μιας περιοχής, οι οποίοι βλέπουν τη βραχυχρόνια μίσθωση θετικά.
Η μετά Covid εποχή την οποία
ζούμε δημιούργησε ένα νέο είδος «τουρίστα», το συχνά μετακινούμενο εργαζόμενο,
ο οποίος με τη βοήθεια της τεχνολογίας εργάζεται εξ αποστάσεως στην εταιρεία
του, επιλέγοντας να μείνει μακριά από την έδρα της. Θα μπορούσε ίσως η
Καλαμάτα, εφόσον εξασφαλιστούν οι προϋποθέσεις, να αποτελεί προορισμό για το
νέο αυτόν πελάτη.
Το φαινόμενο των ψηφιακών νομάδων μελετάται συνεχώς, είναι εντελώς νέο, το
παρακολουθούμε κι εμείς τοπικά, τους ενισχύουμε και τους εξυπηρετούμε ως ντόπιοι.
Συχνά ακούμε για αλλαγές στην φορολογία. Αυτήν τη στιγμή πώς είναι τα πράγματα σε αυτό το κομμάτι και τι εκτιμάτε ότι θα γίνει στο μέλλον;
Δεν είμαι αρμόδιος να απαντήσω. Αυτό είναι αντικείμενο εξειδικευμένου λογιστή. Εξ όσων γνωρίζω, όμως, το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση έχει την ίδια φορολογία με των αστικών μακροχρόνιων μισθώσεων.
Η κλίμακα που ισχύει αυτή τη στιγμή για εισόδημα από 0-12.000 ευρώ είναι 15%, από 12.000-35.000 ευρώ είναι 35% και για το υπερβάλλον, 45%.
Η φορολόγηση επιβάλλεται τμηματικά, δηλαδή εάν κάποιος έχει 20.000 ευρώ εισόδημα, θα αφαιρεθεί ένα αφορολόγητο 5%, δηλαδή 1.000 ευρώ, ενώ για τα υπόλοιπα 19.000, τα μεν πρώτα 12.000 ευρώ θα φορολογηθούν με 15% φόρο, δηλαδή 1.800 ευρώ, και τα υπόλοιπα 7.000 με 35%. Εκτιμώ πως δε θα υπάρξει επιπλέον φορολόγηση στα εισοδήματα που προκύπτουν από μισθώσεις ακινήτων, βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες, καθώς είναι ήδη υψηλή.
Όμως, διερευνάται ο διαχωρισμός των επαγγελματιών διαχειριστών του κλάδου από τους απλούς ιδιοκτήτες καταλυμάτων τύπου Airbnb.
Μιλήστε μας για την εκδήλωση που έγινε στην Καλαμάτα
Είχαμε καλέσει διακεκριμένους επαγγελματίες του χώρου που μας μίλησαν για το πώς μπορούμε να γίνουμε καλύτεροι, καθώς και τις στρατηγικές που πρέπει να ακολουθήσουμε στα καταλύματά μας. Ακούστηκαν ακόμα στατιστικά στοιχεία χρησιμοποιώντας έξυπνες εφαρμογές. Επιπλέον στατιστικά του συνδέσμου διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων. Καταληκτικά δε, έγινε αναφορά στους ψηφιακούς νομάδες στην περιοχή μας και πώς αυτοί εξυπηρετούνται, ενώ είδαμε και παράδειγμα άρτιας λειτουργίας μιας ελληνικής επιχείρησης και πώς επιτεύχθηκε η ανάπτυξή της με κόπο, προγραμματισμό, σχεδιασμό και μεθοδικότητα.
Του Παναγιώτη Μπαμπαρούτση
