Συμμόρφωση στις τελευταίες αλλαγές μέχρι 1/10/2025
«ΕΚΑΝΕ ΠΙΣΩ» η κυβέρνηση, υπό βάρος των διαμαρτυριών χιλιάδων «ερμπιτζήδων», που ενώ είχαν επενδύσει σε ανακαινίσεις ακινήτων για τουριστική χρήση (σύμφωνα με τα ισχύοντα μέχρι πρόσφατα), κινδύνευσαν να βρεθούν εκτός της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων εξαιτίας του τελευταίου νομοσχεδίου του υπουργείου Τουρισμού.
ΤΡΟΠΟΛΟΓΙΑ ΤΕΛΕΥΤΑΙΑΣ ΣΤΙΓΜΗΣ
ΑΝΑΣΤΕΛΛΕΤΑΙ η εφαρμογή των αυστηρών διατάξεων του νόμου για διάστημα δέκα μηνών με τροπολογία της τελευταίας στιγμής.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι πλήττονται από το νομοσχέδιο θα έχουν περιθώριο έως την 1η Οκτωβρίου 2025 για να συμμορφωθούν με τις νέες προδιαγραφές. Συγκεκριμένα, να συμμορφωθούν με τις νέες διατάξεις (βλέπετε παρακάτω), έτσι ώστε να πληρούν και τις «πιο δύσκολες» προϋποθέσεις για χαρακτηρισμό των ακινήτων τους ως κύρια κατοικία ή να νομιμοποιήσουν την αλλαγή της χρήσης.
Η αρχική διάταξη προέβλεπε την άμεση εφαρμογή των νέων περιορισμών, κάτι που θα οδηγούσε χιλιάδες ακίνητα στον αποκλεισμό από τις πλατφόρμες.
Η ΑΡΧΙΚΗ ΔΙΑΤΑΞΗ
Σημαντικές αλλαγές, όσον αφορά στις προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια (AirBnB), προέβλεπε το αρχικό νομοσχέδιο, που τελικά πέρασε, αλλά με μοναδική διαφορά την παράταση συμμόρφωσης μέχρι 1/10/2025:
«Άρθρο 3 – Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια.
Τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), πληρούν τις κάτωθι προδιαγραφές:
α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης κατοικίας της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν
γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής και
δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στην οικία που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσιών Εσόδων (ΑΑΔΕ) από υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ και υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς το διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των προδιαγραφών της παρ. 1.
Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά το χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του π.δ. 141/1991 (Α’ 58).
Οι υπάλληλοι της παρ. 2 φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του υπουργείου Τουρισμού και από το διοικητή της ΑΑΔΕ, κατά περίπτωση, καθώς και από εξουσιοδοτημένα από αυτούς όργανα, τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου.
Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:
α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής
β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος και
γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια.
Ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών της παρ. 1.
Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, αν:
α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο
β) δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές της παρ. 1
γ) δε συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις της παρ. 6.
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, A’ 190).
Εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών από την ημέρα που διαπιστώνεται η παράβαση, ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης συμμορφώνεται με τις προδιαγραφές της παρ. 1.
Αν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών της παρ. 1, το πρόστιμο της παρ. 5 επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος».
ΤΕΛΙΚΑ, ΤΙ ΣΥΜΦΕΡΕΙ; ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ή ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ;
Ας το προσεγγίσουμε πρακτικά με ένα παράδειγμα.
Ένα πλήρως επιπλωμένο διαμέρισμα ή εξοχική κατοικία 2 υπνοδωματίων στη Μεσσηνιακή Μάνη, με όλες τις σύγχρονες ανέσεις και με απεριόριστη θέα στη θάλασσα, μπορεί να εισπράξει σίγουρα 120 ευρώ ανά διανυκτέρευση, μέσω Airbnb, κατά τη διάρκεια της θερινής περιόδου (6 μήνες, Μάιος έως Οκτώβριος).
Για 180 ημέρες βραχυχρόνιας ενοικίασης (μέχρι 59 ημέρες ανά ενοικίαση), με πληρότητα 100%, αυτό μεταφράζεται σε έσοδα 21.600 ευρώ. Μετά την αφαίρεση φόρων (τέλος ανθεκτικότητας) και λειτουργικών εξόδων (καθαριότητα, λογαριασμοί ρεύματος, συνεχείς μικρο-συντηρήσεις, «επιζήμιες» απαιτήσεις πελάτη κ.τ.λ.), τα οποία ανέρχονται περίπου σε 5.000 ευρώ, για τη συγκεκριμένη περίοδο, τα καθαρά κέρδη φτάνουν τα 16.600 ευρώ. Άμα αφαιρεθεί και ο φόρος εισοδήματος, που ανέρχεται σε 3.810 ευρώ, «στην τσέπη» εναπομένουν 12.790 ευρώ.
Για 90 ημέρες βραχυχρόνιας ενοικίασης (πληρότητα 100%, μόνο Ιούνιο, Ιούλιο και Αύγουστο) χονδρικά τα καθαρά κέρδη θα είναι περίπου 8.300 ευρώ και μετά το φόρο εισοδήματος (1.245 ευρώ), εναπομένουν 7.055 ευρώ.
Αντίθετα, η μακροχρόνια μίσθωση (πάνω από 60 ημέρες – με μισθωτήριο) του ίδιου ακινήτου στην περιοχή αποφέρει, ας πούμε, 600 ευρώ μηνιαία, δηλαδή 7.200 ευρώ ετησίως.
Μετά και την αφαίρεση του φόρου εισοδήματος (1.080 ευρώ) εναπομένουν καθαρά στην «τσέπη» 6.120 ευρώ. Αλλά χωρίς την ιδιο-απασχόληση ή πιθανή μισθωτή απασχόληση και το «όλο τρέξιμο» (βρες, άμα μπορείς, καθαρίστρια, «τρέχα» για καθαρισμό ιματισμού, «στάσου απίκο» για αφίξεις και αναχωρήσεις κ.τ.λ.) που απαιτεί η βραχυχρόνια μίσθωση.
Τώρα, εάν το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται στη Μηλιά της Μεσσηνιακής Μάνης ή στο Κεφαλόβρυσο Μεσσηνίας, τότε τα πράγματα αλλάζουν «τραγικά» υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης, εάν είναι δυνατή…
Η απάντηση, λοιπόν, στο αρχικό ερώτημα εξαρτάται από τις προτεραιότητες του ιδιοκτήτη, την κατάσταση του ακινήτου, τα προσδοκώμενα έσοδα (μακρο-βραχυχρόνιας μίσθωσης) και την τελική πληρότητα ενοικίασης.
Επιμέλεια στήλης: Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Νομικός/ Οικονομολόγος
